Cine Nordeste em ruínas: Faria Lima lucra, Prefeitura se omite e a Cidade Alta padece

Quem frequenta a Cidade Alta se assusta com o abandono do antigo Cine Nordeste. Os traços da arquitetura modernista são ofuscados por pichações, sujeira e cartazes variados. Tapumes metálicos impedem o acesso à parte inferior da marquise da calçada. Não existe nenhum anúncio de aluguel, venda ou qualquer telefone para tratar do uso do imóvel. O ambiente degradado deixa a impressão de que o prédio está esquecido ou envolvido em algum processo judicial de alta complexidade. A realidade é que o destino do primeiro cinema com sistema de refrigeração do Rio Grande do Norte está nas mãos do mercado financeiro.

O Cine Nordeste foi inaugurado na Rua João Pessoa em dezembro de 1958 e encerrou suas atividades em 2003. Na reta final de existência, após gradual período de decadência, se limitou nos seus últimos momentos à exibição de filmes pornográficos. Quando a tela se apagou definitivamente, os proprietários tentaram transformar o espaço em um estacionamento privativo. Diante da repercussão negativa e por não ter licença para funcionar como garagem, a prefeitura embargou a intervenção.

No final dos anos 2000, o imóvel foi adquirido pelo fundo de investimento FII RB CAPITAL RENDA II (RBRD11), que hoje está vinculado ao Banco Daycoval S/A. A carteira foi criada em 2007 com o objetivo de investir em imóveis não residenciais com propósito de gerar renda através de aluguéis. O portfólio foi formado a partir de quatro imóveis situados no Rio de Janeiro (RJ), São Gonçalo (RJ), Uberlândia (MG) e Natal (RN).

O modelo de negócios previa que todo o investimento na aquisição, reforma e adaptação do imóvel era de responsabilidade do Fundo. O locatário entrava com a missão de ocupar o empreendimento e pagar as obrigações mensais.

Na mesma época, enquanto o cinema Rio Grande se transformava em uma unidade da Igreja Internacional da Graça de Deus, do pastor R. R. Soares, mantendo as características originais, o Nordeste passou por uma grande reforma que modificou totalmente a identidade do espaço. Sala de exibição, cabine de projeção, bilheteria, hall de entrada e lanchonete foram integrados em um único ambiente que foi adaptado para o funcionamento de uma loja de departamentos ocupada pela rede Leader.

Em 2011, o aluguel de Natal representava 26% da renda da aplicação. A rede varejista se manteve no local até o ano de 2020, quando encerrou suas atividades na Rua João Pessoa. O fechamento não foi uma iniciativa da Leader. O fundo de investimento rescindiu antecipadamente em maio daquele ano o contrato de locação devido à inadimplência da parcela de março, mês que foi marcado pelo início das medidas restritivas relacionadas à pandemia de COVID-19.

O instrumento foi originalmente assinado com o prazo de 181 meses de duração e tinha previsão de encerramento em janeiro de 2024. Desastroso para empresa, funcionários e a cidade, a rescisão antecipada foi um grande negócio para os investidores. A iniciativa possibilitou o acionamento das garantias contratuais previstas junto ao Banco Bradesco. Assim, o fundo foi indenizado com a quantia equivalente a 80% dos valores que seriam recebidos até o final do vínculo. Em plena crise gerada pela pandemia, a vultosa indenização foi convertida em dividendos aos cotistas.

Com base nos demonstrativos publicados pelo fundo, estima-se que a rescisão do contrato de aluguel de Natal rendeu a quantia de mais de 13 milhões de reais aos investidores. O percentual restante não coberto pela garantia, passou a ser cobrado diretamente da Leader através de vias judiciais. A empresa teve sua falência decretada pela Justiça do Rio de Janeiro em 2025. Assim, os cotistas buscam receber os valores residuais da sua massa falida.

No último informe publicado, relativo a maio de 2026, o responsável do FII RB CAPITAL RENDA II declarou que o fundo permanece “conduzindo negociações” com vistas à identificação de um novo locatário para o Cine Nordeste. É possível localizar o anúncio do prédio no site da CBRE que é uma empresa voltada para a oferta de imóveis ao mercado corporativo e industrial. O espaço que já foi avaliado em R$ 33,4 milhões em 2019, foi estipulado por R$ 11,19 milhões.

Ainda conforme os demonstrativos financeiros publicados, mesmo com a desvalorização e a ausência de ganhos do imóvel potiguar, os cotistas do fundo seguem lucrando com as receitas provenientes dos outros três imóveis.

No relatório financeiro de janeiro, além de citar a falta de previsão para a conclusão das obras de revitalização da Rua João Pessoa, o gestor do fundo afirmou que a localidade “apresenta baixo nível de absorção”. No mercado imobiliário, a expressão está relacionada à demanda reduzida, maior tempo para encontrar interessados e pressão para redução do preço.

Contudo, nos documentos relativos de fevereiro a abril, o gestor não citou mais a preocupação mercadológica. No material passaram a constar referências de que a requalificação da via foi concluída. Os dados apresentados pelo Fundo contrariam a própria Prefeitura de Natal. Em matéria publicada pela Tribuna do Norte em junho, a Secretaria Municipal de Serviços Urbanos (SEMSUR) não estipulou uma data para conclusão da intervenção. Portanto, o FII RB CAPITAL RENDA II prestou uma informação inverídica aos seus investidores.

Enquanto a Rua João Pessoa sofre com os prejuízos causados pela inutilização dos 3.683 m² do Cine Nordeste, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, na capital paulista, o gestor do fundo analisa os melhores índices e cenários econômicos do investimento. Por outro lado, a Prefeitura de Natal assiste ao abandono sem qualquer iniciativa relacionada à regulamentação do IPTU Progressivo. A medida, prevista no Plano Diretor da cidade desde 2022, prevê o aumento do tributo caso determinados imóveis estejam subutilizados ou abandonados. A ação segue fora das prioridades da gestão municipal, o que ocasiona o favorecimento da especulação imobiliária em detrimento do resgate da combalida Cidade Alta.